余丰慧对房地产贷款风险不能掉以轻心

余丰慧：对房地产贷款风险不能掉以轻心

中国银监会主席刘明康19日在CEO组织峰会上表示，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。　　从国家房地产调控特别是今年史上最严厉调控以来，中国银监会与各类商业银行开展了各种形式、多轮次的以房价下跌、利率上涨为核心指标的对银行房地产贷款质量影响的压力测试。应该肯定这种测试是完全必要的，也是国际上通用的未雨绸缪做法。然而，贷款金融机构究竟能够承受房地产抵押品的多大跌幅风险确实很难预测。特别是说“房地产抵押品重度压力测试下跌40%，贷款风险仍然可控”只是一个预测，真正下跌40%时给贷款带来的实际风险和影响要大得多。　　实际上，房地产抵押品包括房价下跌多少金融机构贷款风险可控或者影响不大，目前来说心中都还没有底、没有数。比如，刘明康主席就曾在7月29日接受媒体采访时说过，房价下跌50%，银行的不良贷款都可以承受。这次却改口为40%，不出三个月10个百分点没了。从目前我国约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%看，抵押品特别是房价下跌40%将会有一部分住房价值覆盖不了贷款，也就是说即便金融机构最终收回抵押品出售拍卖也不能清偿贷款本息。国八条中要求第二套以上住房首付不低于60%，而过去许多购房和现在的第一套房贷首付都低于60%。就是从数据上简单来看，房价下跌40%对贷款安全也构成威胁。　　笔者非常同意一些网友和分析人士的观点。房价这个东西，不仅仅是一个房子和贷款的问题，它与中国的产业和经济休戚相关。房价不是孤立现象，它是中国经济链条的有机组成部分。如果是国家可以掌控的宏观政策调控，房价绝对不会被调控到深度下跌40%。而一旦房价下降40%，就意味着宏观经济已经在国家掌控之外，出现政府对经济金融房地产不可控的现象。经济增速放缓，出现产业萧条，甚至发生经济危机、金融危机。房价下跌如果不止于40%，惯性可能冲破50%甚至更大，在如此危机情况下，中国银行业无论如何都是承受不了的。　　至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%。地方融资平台10.7万亿元的地方政府性债务中有80%是银行贷款，其中相当一部分是房地产贷款以及与房地产相关的贷款。二者相加，房地产贷款占各项贷款的比重远远高于20%。同时，加上这几年里房地产信托产品呈现几何级数增长，目前已经到了集中兑付期，一部分兑付风险已经显露。这三者因为房地产调控和房价大幅下降带来的风险一旦纠葛汇集同时爆发，对我国金融业乃至整体经济都将带来巨大影响。　　因此，对中国房地产贷款的整体风险决不能满足于总体可控，决不能因为一个理论上的测试而掉以轻心。

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